Правовое регулирование долевого строительства объектов недвижимости

           Типичным способом приобретения квартиры в строящемся доме является заключение покупателем со строительной компанией договора о долевом участии в строительстве. Долевое жилищное строительство получило широкое распространение в нашей стране.

           Строительные компании привлекают средства дольщиков и на эти деньги стоят дом, после чего квартиры в этом доме переходят в собственность дольщиков. К вопросу приобретения жилья нужно подходить с максимальной осторожностью. Будущим дольщикам необходимо тщательно проверять всю документацию на строительство и внимательно читать условия договора.

           Если Вы собираетесь приобрести жилье в новостройке путем участия в долевом строительстве, Вам будет полезно ознакомиться с рекомендациями, которые помогут избежать проблем с недобросовестными застройщиками. Несмотря на то, что участие в долевом строительстве жилья в многоквартирном доме, является одним из самых распространенных способов улучшения гражданами своих жилищных условий, вплоть до последнего времени не было достаточной правовой базы, регулирующей эти отношения.

           Для защиты участников долевого жилищного строительства от недобросовестных застройщиков был принят  Федеральный закон от 30.12. 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее — Федеральный закон №214-ФЗ), вступивший в силу 1 апреля 2005 года, Федеральный закон  "О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" от 30 декабря 2012 г. № 294-ФЗ (далее — Федеральный закон №294-ФЗ), вступивший в силу с 31 декабря 2012 года. Эти Законы служат основными нормативными актами, регулирующими отношения, связанные с привлечением денежных средств для долевого строительства жилья и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства.

          Действие Федерального закона № 214-ФЗ распространяется только на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных Объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона, т.е. после 1 апреля 2005 г. Это означает, что если разрешения на строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости получены застройщиками до вступления в действие указанного Закона, то отношения участников долевого строительства не регулируются его нормами. Поэтому в таких случаях дольщикам придется довольствоваться прежними договорами: договором долевого участия в строительстве, договором подряда, договором инвестирования в строительство жилого дома и др. Между тем, несмотря на многовариантность названий этих договоров, содержание перечисленных документов (предмет, условия участия и взаимные права и обязанности сторон) практически одинаковое: на гражданина (инвестора, дольщика) возлагается обязанность по уплате фактической стоимости строительства жилого помещения и принятия результата работы, a строительная компания (инвестиционно-строительная компания, инвестиционная компания, застройщик, заказчик, подрядчик и т.д.) принимает на себя функции заказчика строительства определенного объекта недвижимости (самостоятельно или с помощью третьих лиц) с обязательством передать гражданину в собственность в установленный договором срок обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

          Практика показывает, что с целью приобретения жилых помещений заключаются договоры как предусмотренные, таки не предусмотренные Законом № 214-ФЗ, хотя стало сложнее использовать схемы подмены договора долевого строительства. По сути, договоры, не предусмотренные законом, оказываются фактически «притянутыми» для оформления отношений по привлечению денежных средств для долевого строительства. Сложившаяся ситуация связана прежде всего с тем, что упомянутый Федеральный закон установил значительные гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, что, в свою очередь, и оттолкнуло застройщиков от заключения договоров участия в долевом строительстве на условиях, установленных названным Законом, и привело к поиску иных форм привлечения денежных средств граждан. B частности, застройщики стали заключать другие виды договоров. Но все эти способы привлечения денежных средств на указанные цели не соответствуют закону. Потому их заключение весьма рискованно. Кроме того, гражданин может обратиться в суд и признать сделку, являющуюся по существу договором долевого участив в строительстве, притворной и привлечь застройщика к ответственности. Единственным законным способом привлечения денежных средств для долевого строительства жилья является договор участия в долевом строительстве, заключенный в порядке и на условиях, предусмотренных Федеральным законом № 214-ФЗ. Важным моментом стало введение более жестких требований по отношению к застройщикам, в связи, с чем большинство из них восприняли Федеральный закон № 214-ФЗ негативно. Застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков только после оформления соответствующих документов.

           B Федеральном законе № 214-ФЗ четко прописано, что застройщиком может выступать только юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, которые имеют земельный участок на праве собственности или на праве аренды, a также установлено, что объект долевого строительства (жилое или нежилое помещение) может быть передан участнику долевого строительства только после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану Земельного участка и проектной документации. Федеральным законом № 214-ФЗ введены положения:

           - привлечь денежные средства Участников долевого строительства объектов недвижимости организация может только после получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок для строительства;

          - в случае несоблюдения хотя бы одного из этик условий и привлечения средств граждан последние вправе потребовать немедленного возврата денежных средств с начислением процентов исходя из двукратного размера ставки рефинансирования и возмещении убытков;

          - определены существенные условия, которые должны быть обозначены в договоре;

          - значительно усложнился порядок расторжения договора застройщиком. Теперь застройщик может расторгнуть договор лишь в судебном порядке и только в случае значительной просрочки со стороны дольщика (более трех месяцев);

          - надзор и контроль за долевым строительством осуществляет специальный орган;

          - к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей, в части, не урегулированной Федеральным законом № 214-ФЗ;

          - установлена ответственность застройщика за нарушение срока передачи и недостатки переданного объекта строительства;

          - дополнительно введена государственная регистрация договора и соглашения об уступки права требования по договору. Данная мера пресекает возможность двойных продаж квартир, договоры будут проходить дополнительную проверку у регистратора на предмет их соответствия законодательству.

          Стоит упомянуть, что Федеральный закон № 214-ФЗ обязывает застройщика представлять для ознакомления любому обратившемуся лицу:

          - учредительные документы застройщика;

          - свидетельство о государственной регистрации застройщика;

          - свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

          - отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика по установленным формам;

          - утвержденные годовые отчеты, 6ухгалтерские балансы, счета (распределение прибыли и убытков) за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении им такой деятельности менее трех лет;

           - аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

           Поправки принятые Законом от 30.12. 2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» касаются обеспечения исполнения обязательств застройщиков по передаче жилых помещений дольщикам. Согласно им застройщик наряду с залогом должен выбрать один из следующих способов обеспечения своих обязательств. Это может быть поручительство банка или страхование гражданской ответственности. При этом к указанному банку предъявляется ряд требований. В частности, его уставный капитал должен составлять не менее 200 млн. руб., а собственные средства (капитал) - от 1 млрд. руб. Срок банковской деятельности - от 5 лет. Поручительство должно действовать минимум на 2 года (а не на 6 месяцев) дольше установленного срока передачи жилого помещения дольщику.

           Застройщик может участвовать в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков или заключить соответствующий договор со страховой организацией, имеющей лицензию на данный вид страхования.

          Предусмотрено, что застройщик должен застраховать свою ответственность до госрегистрации договора с первым дольщиком. Выгодоприобретателями по договору страхования выступают дольщики. С письменного уведомления страховщика ими также могут признаваться другие лица в случае уступки последним права требования по договору долевого участия.

           Страховым случаем является неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения дольщикам. Это должно подтверждаться решением суда об обращении взыскания на предмет залога или решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. В последнем случае также нужна выписка из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности их удовлетворения.

          Договор страхования действует до установленной даты передачи застройщиком жилого помещения дольщику. Причем выгодоприобретатель сохраняет право на получение страхового возмещения по страховому случаю, наступившему в течение 2 лет после этой даты. Франшиза запрещена.

          Установлены особенности создания общества взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков. Уточнена очередность удовлетворения требований кредиторов при банкротстве застройщика.

          Скорректирован перечень документов, предоставляемых при регистрации договора участия в долевом строительстве.

          Таким образом, Федеральный закон № 214-ФЗ и Федеральный закон № 294-ФЗ предъявляет повышенные требования к застройщикам на этапе начала строительства и тем самым делает более прозрачной и доступной для участников долевого строительства информацию о строительном объекте, а так же усиляет защиту прав дольщиков.

 

 

Начальник отдела

Градостроительства и архитектуры                                                                                                                                          А.П. Шебалев